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  • Reformar una vivienda para aumentar su valor

    La tasación de una vivienda, lejos de ser un valor estático, depende de numerosos factores como la zona donde se encuentra, las dimensiones, orientación y el estado de la vivienda, así como el precio de mercado del momento.

    El precio de compra y sobretodo la dinámica del mercado determinarán nuestras posibilidades de revalorizar una vivienda en el mercado a corto o largo plazo, o simplemente, para mejorar las condiciones de habitabilidad de sus habitantes.

    En este sentido, el planteamiento de una solución para aumentar el valor de una vivienda no debe tomarse a la ligera. Es recomendable llevar a cabo un estudio en profundidad para correlacionar y equilibrar los factores, para así encontrar el rango óptimo entre la inversión y el precio de venta del mercado. Desde la perspectiva del interiorismo, cualquier reforma bien pensada y ejecutada comporta un valor añadido que revaloriza al alza cualquier vivienda.

    En la época de la burbuja inmobiliaria donde la perspectiva de revalorización era alta, muchos inversionistas vieron la oportunidad de mercado que suponía comprar algo barato a reformar para venderlo a posteriori sumando la revalorización del inmueble original y el valor del inmueble reformado, listo para entrar a vivir.

    Este beneficio se maximizaba cuando las actuaciones a realizar no eran de mucho calado, o el inmueble se encontraba en una zona muy codiciada con escasa o nula vivienda nueva. Los precios de la construcción para obra nueva y reforma no son los mismos, contrariamente a lo que podemos pensar en algunos ramos resulta más barato partir de cero y ponerlo todo nuevo que recuperar lo existente.

    Zona de baño en la buhardilla de una antigua Masia en l’Empordà

    Aumentar el valor|¿Cuándo puede interesar llevar a cabo una reforma?

    En condiciones similares de dimensiones, zona y orientación, una vivienda reformada tiene más valor que una vivienda por reformar. Esto podría ser un buen argumento para reformar. Pero debemos tener en cuenta el momento del mercado. En situaciones de auge de precios, la reforma se añade a la revalorización de la vivienda en su estado original. En situaciones de estancamiento, muy lento crecimiento o decrecimiento el cálculo se complica.

    Aunque el contexto general no sea el más favorable, debemos atender si se trata de una zona en auge, donde se están desplazando nuevos comercios. Si eres de los primeros en intuirlo y dispones de capacidad de inversión esas son buenas oportunidades, aunque cada vez más escasean. Si no es el caso, deberemos valorar muy bien las actuaciones a realizar para no sumar una inversión superior a los precios del mercado por un piso reformado.

    Si planteamos la revalorización del inmueble por reforma como un negocio debemos contemplar las posibilidades de continuidad de la rueda. Es decir, reinvertir la plusvalía y minimizar los impuestos a pagar

    Si nuestra perspectiva no es la de un inversor. Sino que se trata de nuestra vivienda, al menos para unos años, la posibilidad de revalorizar la vivienda para su futura venta o alquiler es un buen argumento para reformarlo y actualizarlo. Así pues, una vivienda puede tratarse como una inversión tanto a corto como largo plazo. Se puede disfrutar del uso de la vivienda en el presente con miras a su venta en el futuro para el retorno de una inversión y adquirir, quizás, una vivienda de mayor valor o mejor adaptada a las condiciones personales.

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    Supuestos para invertir en el aumento de valor de una vivienda:

    • Inversión estratégica: la vivienda se usa como mero instrumento de inversión, por lo que se buscará maximizar su retorno de venta a través del equilibrio entre la inversión de la reforma y el precio del mercado.
    • Proyecto vital: Las necesidades personales y familiares pueden cambiar-la familia aumenta y con ello, las necesidades espaciales también. En este sentido, la capacidad económica quizás no permite adquirir de antemano una vivienda de mayor tamaño. Como solución se puede adquirir una vivienda, aumentar su valor a través de la reforma y tras disfrutarla vender para comprar otra vivienda mayor con ese retorno.

    Estos son los supuestos principales, pero también podríamos encontrar multitud de caminos intermedios y alternativos como buscar la rentabilidad en el mercado del alquiler de lujo o un medio para acceder a una vivienda en una zona en revalorización, como hemos apuntado antes.

    Proceso de revalorización

    ¿Qué aspectos aportarán un mayor valor añadido a una vivienda reformada?
    El ideal sería vender/comprar una vivienda recién reformada, lista para entrar a vivir. Normalmente ahorramos, para comprar algo nuevo, pero no para reformar lo existente para buscar una revalorización. El cálculo del diferencial es siempre arriesgado, y en el tiempo de una reforma pueden cambiar muchas cosas que hagan que nuestra previsión no sea del todo acertada.

    Lo ideal es mantener la vivienda con un buen aspecto. Para ello, no hace falta que sea nueva, sino que los materiales y distribuciones empleadas sean contemporáneas. Un buen parqué natural, aunque se envejezca, mantiene un aspecto atractivo y una gran durabilidad. Si decidimos poner un porcelánico, lo mejor será mantener un estilo cromático orgánico. La naturaleza como referente acaba funcionando siempre como un seguro contra el paso del tiempo.

    En cualquier caso, siempre es preferible aportar poco y bueno, que mucho y malo. Otro camino es la singularidad. Si nuestra vivienda destaca por alguna razón, por una terraza muy bien acondicionada, por grandes ventanales, por una zona social amplia, o por elementos de la construcción original. Tendremos algo con lo que destacar en un mercado complicado como el actual.

    Sacar partido a elementos originales que den singularidad al inmueble

    Valoración|¿Es rentable una reforma?

    Para conocer si es rentable, conviene hacer un estudio de mercado de la zona para ver qué se ofrece en la zona y a qué cantidades. Tras ello, conviene valorar de la vivienda en su estado original y el presupuesto para calcular si puede ser una inversión rentable.

    Actualmente, una vivienda reformada puede revalorizar su precio de mercado entre un 10% y un 20%.

    Planteamiento y ejecución

    Cuando ya se ha tomado la decisión con el presupuesto, la revalorización y el precio del mercado, se puede proceder a la estrategia para ofrecer un valor añadido a la vivienda, que cambiará según la época, el equipamiento o incluso la legislación-como por ejemplo la eficiencia energética.

    Proyecto de reforma

    Tanto si se busca una rentabilidad inmediata o a largo plazo, conviene estudiar en profundidad cada vivienda en conjunción con el resto de factores. Para ello, nada mejor que contar con la ayuda de interioristas y expertos arquitectos.
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